Le légis­la­teur pré­pare une série de mesures tem­po­raires pour per­mettre aux copro­prié­tés de gérer les assem­blées géné­rales tant que dure la crise sanitaire.

Elles figurent dans le pro­jet de loi du 25 novembre 2020 por­tant des dis­po­si­tions diverses tem­po­raires et struc­tu­relles en matière de jus­tice dans le cadre de la lutte contre la pro­pa­ga­tion du coro­na­vi­rus COVID-19 actuel­le­ment à l’exa­men à la Chambre des Représentants (NB : il est donc pos­sible que le texte sui­vant soit amen­dé avant de deve­nir une loi). Voici l’ex­po­sé des motifs des mesures prévues :

CHAPITRE 19
Mesures à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires

Section 1re
Report des assemblées générales et conséquences
Art. 47

Au mois d’avril 2020, des mesures ont déjà été prises par l’arrêté royal n° 4 du 9 avril 2020 pour per­mettre de repor­ter à une période ulté­rieure les assem­blées géné­rales des copro­prié­taires, qui ne pou­vaient plus avoir lieu phy­si­que­ment en rai­son des règles de sécurité.

Plus pré­ci­sé­ment, l’assemblée géné­rale devait se tenir dans les cinq mois sui­vant la fin de la période de crise, c’est-à-dire au plus tard le 30 novembre 2020.

La tenue d’une assem­blée géné­rale annuelle des copro­prié­taires est essen­tielle à la ges­tion de la copropriété.

Lors de ces réunions, des déci­sions sont prises concer­nant les tra­vaux de l’immeuble, le bud­get annuel est approu­vé et, si néces­saire, une déci­sion est éga­le­ment prise sur le man­dat du syn­dic qui gère l’immeuble. Il est donc impor­tant de créer les bonnes condi­tions pour que les assem­blées géné­rales des copro­prié­taires puissent encore avoir lieu.

Les assem­blées géné­rales de copro­prié­taires qui ne peuvent plus avoir lieu en rai­son des consignes de sécu­ri­té peuvent être repor­tées à une date ultérieure.

Plus pré­ci­sé­ment, les assem­blées géné­rales qui doivent avoir lieu entre le 1er octobre 2020 et le 9 mars 2021 peuvent être repor­tées d’un an, c’est-à-dire à la période de 15 jours sui­vant la période pré­vue dans le règle­ment d’ordre inté­rieur. Cela vaut éga­le­ment pour les assem­blées géné­rales qui ont été repor­tées confor­mé­ment à l’article 2 de l’arrêté royal n ° 4 du 9 avril 2020 et doivent avoir lieu au plus tard le 30 novembre 2020.

La pro­cé­dure pré­vue aux cha­pitre 20, sec­tion 1 et 2 doit être appli­quée au maxi­mum. Les dis­po­si­tions du cha­pitre 19 ne prennent effet que si une assem­blée géné­rale ne peut rai­son­na­ble­ment pas être orga­ni­sée phy­si­que­ment ou à distance.

Ces mesures sont appli­cables à l’exception des cas dans les­quels une déci­sion urgente est néces­saire ou si un ou plu­sieurs copro­prié­taires, pos­sé­dant au moins un cin­quième des parts dans les par­ties com­munes, demandent l’organisation d’une assem­blée générale.

Si, au vu des cir­cons­tances, cette assem­blée géné­rale ne peut rai­son­na­ble­ment pas se tenir phy­si­que­ment ou à dis­tance, il peut être fait appli­ca­tion de l’article 48 de cette loi (assou­plis­se­ment de l’exigence d’unanimité, voir ci-après). En effet, une déci­sion urgente peut s’avérer néces­saire ou un cin­quième des copro­prié­taires peut vou­loir tenir une assem­blée, sans que les mesures de sécu­ri­té soient levées, de sorte que si une vidéo­con­fé­rence ne peut pas non plus être orga­ni­sée, il ne soit pas pos­sible de déli­bé­rer valablement.

Cet assou­plis­se­ment excep­tion­nel n’empêche pas l’association des copro­prié­taires de faire prendre des déci­sions par écrit, y com­pris en dehors de ces cir­cons­tances par­ti­cu­lières, en appli­ca­tion de l’article 577 – 6, § 11, de l’ancien Code civil, en main­te­nant l’exigence d’unanimité.

Les assem­blées géné­rales qui ont encore été orga­ni­sées régu­liè­re­ment depuis le 1er octobre 2020 res­tent valables. La pré­sente dis­po­si­tion ne vise donc nul­le­ment à mettre à néant les déci­sions de ces assem­blées générales.

En cas de report de l’assemblée géné­rale, les mesures néces­saires doivent être prises pour assu­rer la conti­nui­té de l’organisation.

Les man­dats du syn­dic et des membres du conseil de copro­prié­té sont pro­lon­gés, après l’expiration du délai pour lequel l’assemblée géné­rale les a nom­més, jusqu’à la pre­mière assem­blée géné­rale qui suivra.

Evidemment, les dis­po­si­tions impé­ra­tives res­tent appli­cables, dont, entre autres, la pos­si­bi­li­té de révo­quer le syn­dic ou encore celle de deman­der au juge de dési­gner un syn­dic provisoire.

Le syn­dic reste donc habi­li­té, durant cette période, à rem­plir toutes ses tâches en tant que syn­dic. Il doit res­pec­ter autant que pos­sible les consignes de sécu­ri­té en vigueur. Il pour­ra tou­te­fois encore tou­jours se dépla­cer, par exemple pour faire exé­cu­ter des tra­vaux urgents, si nécessaire.

Toutes les dis­po­si­tions contrac­tuelles, en ce com­pris la rému­né­ra­tion qui devra être déter­mi­née de manière pro­por­tion­nelle, res­tent d’application.

Le bud­get pour le nou­vel exer­cice éven­tuel de l’association des copro­prié­taires est, dans l’attente de l’assemblée géné­rale visée à l’alinéa 1er, pro­vi­soi­re­ment répu­té être égal au bud­get pour le fonds de rou­le­ment de l’exercice pré­cé­dent. À cette fin, les syn­dics peuvent aus­si, en confor­mi­té avec les déci­sions de l’exercice pré­cé­dent, récla­mer les pro­vi­sions néces­saires aux copropriétaires.

Les mis­sions et délé­ga­tions de com­pé­tences du conseil de copro­prié­té sont éga­le­ment pro­lon­gées pen­dant la période de crise, vu qu’à défaut, un vide risque de se pro­duire. Si ce n’était pas le cas, la conti­nui­té des asso­cia­tions dans les­quelles une délé­ga­tion de com­pé­tence a été don­née à ce conseil de copro­prié­té, pour­rait être menacée.

Section 2
Assouplissement temporaire de l’exigence d’unanimité
Art. 48

L’article 577 – 6, § 11, de l’ancien Code civil per­met à l’association des copro­prié­taires de prendre, sous des condi­tions strictes, dont l’unanimité des voix de l’ensemble de ses membres, toutes les déci­sions rele­vant des com­pé­tences de l’assemblée géné­rale. Cette exi­gence d’unanimité est si stricte qu’en pra­tique, il est pra­ti­que­ment impos­sible de prendre des déci­sions écrites en uti­li­sant cette option, même pas en temps de crise.

L’assouplissement tem­po­raire de l’exigence d’unanimité vise à faci­li­ter la pro­cé­dure écrite pen­dant la durée de la période pré­vue à l’article 49. Cela se jus­ti­fie­ra en par­ti­cu­lier si une déci­sion urgente est néces­saire ou qu’un cin­quième des copro­prié­taires sou­haite tenir une assem­blée, sans que les mesures de sécu­ri­té soient levées et que l’assemblée géné­rale, en l’absence de pos­si­bi­li­té d’organiser une vidéo­con­fé­rence, ne puisse rai­son­na­ble­ment se tenir physiquement.

En ce qui concerne l’exigence de par­ti­ci­pa­tion, le quo­rum d’une (pre­mière) assem­blée phy­sique est repris muta­tis mutan­dis (voir art. 577 – 6, § 5, ali­néa 2, de l’ancien Code civil). Par ailleurs, il n’y a pas de rai­son, ni de jus­ti­fi­ca­tion rai­son­nable, de déro­ger au droit com­mun sur la ques­tion de la majo­ri­té à atteindre, laquelle peut varier en fonc­tion du point à l’ordre du jour. Cela évite éga­le­ment des com­pli­ca­tions par rap­port à l’application du prin­cipe “qui paie décide”, sur la base duquel cer­taines déci­sions ne peuvent être prises que par les pro­prié­taires concer­nés (art. 577 – 6, § 6, ali­néa 2, de l’ancien Code civil).

Dans le régime de droit com­mun de l’article 577 – 6, § 11, de l’ancien Code civil, selon lequel une déci­sion écrite requiert l’unanimité des copro­prié­taires, aucune règle de pro­cé­dure n’est évi­dem­ment requise : (uni­que­ment) si tous les copro­prié­taires votent pour et que ce n’est qu’à par­tir de ce moment que la pro­po­si­tion est adop­tée. Il en va autre­ment si une règle de majo­ri­té est intro­duite, alors qu’il convient d’éviter autant que pos­sible les contes­ta­tions sur la vali­di­té du dérou­le­ment de la pro­cé­dure. Il est donc indi­qué d’imposer un délai dans lequel les bul­le­tins de vote doivent être ren­voyés, le délai de convo­ca­tion ordi­naire (article 577÷−6, § 3, ali­néa 4, de l’ancien Code civil) pris comme point de départ devant être aug­men­té d’une semaine. En cas d’urgence, un délai mini­mum de huit jours s’applique, à comp­ter de la date de l’envoi de la convocation.

Afin de per­mettre un contrôle a pos­te­rio­ri sur la vali­di­té de la prise de déci­sion écrite et du vote, le syn­dic doit ins­crire au pro­cès-ver­bal, outre la majo­ri­té atteinte et le nom des copro­prié­taires qui ont voté contre ou qui se sont abs­te­nus, ce qui est pré­vu dans le droit com­mun (art. 577 – 6, § 10, de l’ancien Code civil), le nom des copro­prié­taires dont le bul­le­tin de vote est arri­vé dans les temps et a donc été pris en considération.

Section 3
Période durant laquelle les mesures du présent chapitre sont d’application
Art. 49

Les mesures ont une durée limi­tée et s’appliquent du 1er octobre 2020 jusqu’au 9 mars 2021 inclus mais cette période peut être pro­lon­gée par le Roi, par arrê­té déli­bé­ré en Conseil des ministres, si nécessaire.

Vu la situa­tion sani­taire, l’arrêté royal du 5 mars 2021 pro­longe les mesures à l’é­gard de l’as­sem­blée géné­rale des copro­prié­taires de la loi du 20 décembre 2020 por­tant des dis­po­si­tions diverses tem­po­raires et struc­tu­relles en matière de jus­tice dans le cadre de la lutte contre la pro­pa­ga­tion du coro­na­vi­rus COVID-19 jus­qu’au 30/06/2021.

Mise à jour – mars 2021