Le lég­is­la­teur pré­pare une série de mesures tem­po­raires pour per­me­t­tre aux copro­priétés de gér­er les assem­blées générales tant que dure la crise sanitaire.

Elles fig­urent dans le pro­jet de loi du 25 novem­bre 2020 por­tant des dis­po­si­tions divers­es tem­po­raires et struc­turelles en matière de jus­tice dans le cadre de la lutte con­tre la prop­a­ga­tion du coro­n­avirus COVID-19 actuelle­ment à l’ex­a­m­en à la Cham­bre des Représen­tants (NB : il est donc pos­si­ble que le texte suiv­ant soit amendé avant de devenir une loi). Voici l’ex­posé des motifs des mesures prévues :

CHAPITRE 19
Mesures à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires

Section 1re
Report des assemblées générales et conséquences
Art. 47

Au mois d’avril 2020, des mesures ont déjà été pris­es par l’arrêté roy­al n° 4 du 9 avril 2020 pour per­me­t­tre de reporter à une péri­ode ultérieure les assem­blées générales des copro­prié­taires, qui ne pou­vaient plus avoir lieu physique­ment en rai­son des règles de sécurité.

Plus pré­cisé­ment, l’assemblée générale devait se tenir dans les cinq mois suiv­ant la fin de la péri­ode de crise, c’est-à-dire au plus tard le 30 novem­bre 2020.

La tenue d’une assem­blée générale annuelle des copro­prié­taires est essen­tielle à la ges­tion de la copropriété.

Lors de ces réu­nions, des déci­sions sont pris­es con­cer­nant les travaux de l’immeuble, le bud­get annuel est approu­vé et, si néces­saire, une déci­sion est égale­ment prise sur le man­dat du syn­dic qui gère l’immeuble. Il est donc impor­tant de créer les bonnes con­di­tions pour que les assem­blées générales des copro­prié­taires puis­sent encore avoir lieu.

Les assem­blées générales de copro­prié­taires qui ne peu­vent plus avoir lieu en rai­son des con­signes de sécu­rité peu­vent être reportées à une date ultérieure.

Plus pré­cisé­ment, les assem­blées générales qui doivent avoir lieu entre le 1er octo­bre 2020 et le 9 mars 2021 peu­vent être reportées d’un an, c’est-à-dire à la péri­ode de 15 jours suiv­ant la péri­ode prévue dans le règle­ment d’ordre intérieur. Cela vaut égale­ment pour les assem­blées générales qui ont été reportées con­for­mé­ment à l’article 2 de l’arrêté roy­al n ° 4 du 9 avril 2020 et doivent avoir lieu au plus tard le 30 novem­bre 2020.

La procé­dure prévue aux chapitre 20, sec­tion 1 et 2 doit être appliquée au max­i­mum. Les dis­po­si­tions du chapitre 19 ne pren­nent effet que si une assem­blée générale ne peut raisonnable­ment pas être organ­isée physique­ment ou à distance.

Ces mesures sont applic­a­bles à l’exception des cas dans lesquels une déci­sion urgente est néces­saire ou si un ou plusieurs copro­prié­taires, pos­sé­dant au moins un cinquième des parts dans les par­ties com­munes, deman­dent l’organisation d’une assem­blée générale.

Si, au vu des cir­con­stances, cette assem­blée générale ne peut raisonnable­ment pas se tenir physique­ment ou à dis­tance, il peut être fait appli­ca­tion de l’article 48 de cette loi (assou­plisse­ment de l’exigence d’unanimité, voir ci-après). En effet, une déci­sion urgente peut s’avérer néces­saire ou un cinquième des copro­prié­taires peut vouloir tenir une assem­blée, sans que les mesures de sécu­rité soient lev­ées, de sorte que si une vidéo­con­férence ne peut pas non plus être organ­isée, il ne soit pas pos­si­ble de délibér­er valablement.

Cet assou­plisse­ment excep­tion­nel n’empêche pas l’association des copro­prié­taires de faire pren­dre des déci­sions par écrit, y com­pris en dehors de ces cir­con­stances par­ti­c­ulières, en appli­ca­tion de l’article 577–6, § 11, de l’ancien Code civ­il, en main­tenant l’exigence d’unanimité.

Les assem­blées générales qui ont encore été organ­isées régulière­ment depuis le 1er octo­bre 2020 restent val­ables. La présente dis­po­si­tion ne vise donc nulle­ment à met­tre à néant les déci­sions de ces assem­blées générales.

En cas de report de l’assemblée générale, les mesures néces­saires doivent être pris­es pour assur­er la con­ti­nu­ité de l’organisation.

Les man­dats du syn­dic et des mem­bres du con­seil de copro­priété sont pro­longés, après l’expiration du délai pour lequel l’assemblée générale les a nom­més, jusqu’à la pre­mière assem­blée générale qui suivra.

Evidem­ment, les dis­po­si­tions impéra­tives restent applic­a­bles, dont, entre autres, la pos­si­bil­ité de révo­quer le syn­dic ou encore celle de deman­der au juge de désign­er un syn­dic provisoire.

Le syn­dic reste donc habil­ité, durant cette péri­ode, à rem­plir toutes ses tâch­es en tant que syn­dic. Il doit respecter autant que pos­si­ble les con­signes de sécu­rité en vigueur. Il pour­ra toute­fois encore tou­jours se déplac­er, par exem­ple pour faire exé­cuter des travaux urgents, si nécessaire.

Toutes les dis­po­si­tions con­tractuelles, en ce com­pris la rémunéra­tion qui devra être déter­minée de manière pro­por­tion­nelle, restent d’application.

Le bud­get pour le nou­v­el exer­ci­ce éventuel de l’association des copro­prié­taires est, dans l’attente de l’assemblée générale visée à l’alinéa 1er, pro­vi­soire­ment réputé être égal au bud­get pour le fonds de roule­ment de l’exercice précé­dent. À cette fin, les syn­dics peu­vent aus­si, en con­for­mité avec les déci­sions de l’exercice précé­dent, réclamer les pro­vi­sions néces­saires aux copropriétaires.

Les mis­sions et délé­ga­tions de com­pé­tences du con­seil de copro­priété sont égale­ment pro­longées pen­dant la péri­ode de crise, vu qu’à défaut, un vide risque de se pro­duire. Si ce n’était pas le cas, la con­ti­nu­ité des asso­ci­a­tions dans lesquelles une délé­ga­tion de com­pé­tence a été don­née à ce con­seil de copro­priété, pour­rait être menacée.

Section 2
Assouplissement temporaire de l’exigence d’unanimité
Art. 48

L’article 577–6, § 11, de l’ancien Code civ­il per­met à l’association des copro­prié­taires de pren­dre, sous des con­di­tions strictes, dont l’unanimité des voix de l’ensemble de ses mem­bres, toutes les déci­sions rel­e­vant des com­pé­tences de l’assemblée générale. Cette exi­gence d’unanimité est si stricte qu’en pra­tique, il est pra­tique­ment impos­si­ble de pren­dre des déci­sions écrites en util­isant cette option, même pas en temps de crise.

L’assouplissement tem­po­raire de l’exigence d’unanimité vise à faciliter la procé­dure écrite pen­dant la durée de la péri­ode prévue à l’article 49. Cela se jus­ti­fiera en par­ti­c­uli­er si une déci­sion urgente est néces­saire ou qu’un cinquième des copro­prié­taires souhaite tenir une assem­blée, sans que les mesures de sécu­rité soient lev­ées et que l’assemblée générale, en l’absence de pos­si­bil­ité d’organiser une vidéo­con­férence, ne puisse raisonnable­ment se tenir physiquement.

En ce qui con­cerne l’exigence de par­tic­i­pa­tion, le quo­rum d’une (pre­mière) assem­blée physique est repris mutatis mutan­dis (voir art. 577–6, § 5, alinéa 2, de l’ancien Code civ­il). Par ailleurs, il n’y a pas de rai­son, ni de jus­ti­fi­ca­tion raisonnable, de déroger au droit com­mun sur la ques­tion de la majorité à attein­dre, laque­lle peut vari­er en fonc­tion du point à l’ordre du jour. Cela évite égale­ment des com­pli­ca­tions par rap­port à l’application du principe “qui paie décide”, sur la base duquel cer­taines déci­sions ne peu­vent être pris­es que par les pro­prié­taires con­cernés (art. 577–6, § 6, alinéa 2, de l’ancien Code civil).

Dans le régime de droit com­mun de l’article 577–6, § 11, de l’ancien Code civ­il, selon lequel une déci­sion écrite requiert l’unanimité des copro­prié­taires, aucune règle de procé­dure n’est évidem­ment req­uise: (unique­ment) si tous les copro­prié­taires votent pour et que ce n’est qu’à par­tir de ce moment que la propo­si­tion est adop­tée. Il en va autrement si une règle de majorité est intro­duite, alors qu’il con­vient d’éviter autant que pos­si­ble les con­tes­ta­tions sur la valid­ité du déroule­ment de la procé­dure. Il est donc indiqué d’imposer un délai dans lequel les bul­letins de vote doivent être ren­voyés, le délai de con­vo­ca­tion ordi­naire (arti­cle 577/-6, § 3, alinéa 4, de l’ancien Code civ­il) pris comme point de départ devant être aug­men­té d’une semaine. En cas d’urgence, un délai min­i­mum de huit jours s’applique, à compter de la date de l’envoi de la convocation.

Afin de per­me­t­tre un con­trôle a pos­te­ri­ori sur la valid­ité de la prise de déci­sion écrite et du vote, le syn­dic doit inscrire au procès-ver­bal, out­re la majorité atteinte et le nom des copro­prié­taires qui ont voté con­tre ou qui se sont abstenus, ce qui est prévu dans le droit com­mun (art. 577–6, § 10, de l’ancien Code civ­il), le nom des copro­prié­taires dont le bul­letin de vote est arrivé dans les temps et a donc été pris en considération.

Section 3
Période durant laquelle les mesures du présent chapitre sont d’application
Art. 49

Les mesures ont une durée lim­itée et s’appliquent du 1er octo­bre 2020 jusqu’au 9 mars 2021 inclus mais cette péri­ode peut être pro­longée par le Roi, par arrêté délibéré en Con­seil des min­istres, si nécessaire.